עסקאות שיא בשוק הקרקעות

בתום כינוס הקונגרס העממי הלאומי והמועצה המדינית המייעצת, שוק הקרקעות בבייג'ין שוב חוזה בעסקאות ענק, ובתוך יום אחד בלבד רשמו מחירי הקרקעות שני שיאים חדשים. מומחים בענף ציינו כי ההתלהבות של חברות פיתוח הנדל"ן להשתלט על קרקעות לא שככה, וכי העסקאות החדשות עלולות למשוך את מחירי הדירות עוד למעלה ולהעמיד במבחן את מדיניות הפיקוח על שוק הדירות.

שש עסקאות קרקעות בשווי 14.35 מיליארד יואן

מכירות פומביות של קרקעות בבייג'ין נדחו בזמן כינוס שתי הוועידות, ואישים בענף סבורים כי מטרת הצעד הייתה לחמוק מאור הזרקורים. אולם מיד כשננעלו ועידות האלה, החל שוק הקרקעות בבייג'ין להתלהט בשנית. ב-15 במארס, נסגרו 6 עסקאות מכירת קרקעות בסכום מדהים של 14.35 מיליארד יואן, וכך נולדו להן עוד כמה קרקעות יוקרה חדשות.

^{במכירה מכירה פומבית שארכה שעה, רכשה חברת הנדל"ן Sino-Ocean קרקעות בצפון מזרח בייג'ין בסכום של 4.8 מיליארד יואן.}

במסגרת העסקאות רכשה חברת הנדל"ן סיטיק (Citic) קרקעות למסחר ולמגורים ברובע דה-סינג שבדרום בייג'ין ב-5.24 מיליארד יואן, שהפכה לעסקה היקרה ביותר לשנת 2010. באותו בוקר, חברת הנדל"ן Sino-Ocean רכשה קרקעות באזור וואנג-ג'ינג בצפון מזרח העיר על פי מפתח של 27.5 אלף יואן למטר רבוע, בסכום כולל של 4.08 מיליארד יואן. סכום זה מציב את הקרקעות שנרכשו במקום הראשון באזור זה, הן בעלות למטר מרובע והן בסך הכולל של העסקה. זאת גם הפעם הראשונה שמחיר הקרקעות מחוץ לכביש הטבעת הרביעי בבייג'ין חורג מ-20 אלף יואן למטר רבוע. באותו יום אחר הצהרים, חברת פיתוח הנדל"ן Shibo Hongye רכשה קרקעות ברובע האי-דְיֵין בשווי 1.76 מיליארד יואן, על פי מפתח של 28,308 יואן למ"ר – מחיר שיא השנה בבייג'ין.

לידתן של רכישות הענק

ראוי לתת את הדעת על כך כי כבר בבוקר נשבר שיא המחירים עם רכישה בסכום של 27.5 אלף יואן למטר רבוע, אולם מה שבאמת מדהים הוא שעוד באותו יום אחר הצהרים השיא הזה נשבר שוב.

חברת הנדל"ן הואה-יו'אן השתתפה אתמול באחת המכירות הפומביות לרכישת קרקעות ויצאה כשידה על התחתונה. בתגובה לעג מנכ"ל SOHO בסין, פאן שה-יי, למנכ"ל תאגיד הואה-יואן וכתב שהוא "שילם תמורת התבזות". פאן ציין כי מעולם לא נרשם מחיר גבוה כל כך בסך 27.5 אלף יואן למטר מרובע על קרקע שקרובה לכביש הטבעת החמישי בבייג'ין, ומדובר בסכום פנטסטי ממש. הוא העריך כי רק אם מחיר המכירה לדירות שייבנו במסגרת הפרויקט יעמוד על 45 אלף יואן לפחות למטר רבוע, יהיה אפשר לגרוף רווח של 10% מהעסקה. אין ספק שהשיאים שנרשמו במחירי הקרקעות שוב ימשכו את מחירי הדירות כלפי מעלה.

ג'אנג יוּ'אֶה, אנליסט נדל"ן מטעם סוכנות Homelink, אמר לכתבנו כי הקרקעות היקרות החדשות יאיצו את האמרת המחירים באזור וואנג-ג'ינג, והדרך מכאן ועד לעידן שבו מטר רבוע באזור יימכר ב-30 אלף יואן ומעלה הולכת ומתקצרת.

החברות הממשלתיות נותרו השחקניות הראשיות בזירה

כתבנו הבחין כי כל רוכשי הקרקעות בבייג'ין באותו יום היו חברות ממשלתיות. פרט לחברות הנודעות כ-Sino-Ocean ו-Citic, גם חברת פיתוח הנדל"ן Shibo Hongye האלמונית קשורה לבנק המרכזי של סין. הנתונים שבידינו מגלים כי כי בעל המניות הגדול בחברה הוא הוא תאגיד החימוש של סין.

יאנג שאופנג, מנכ"ל חברת ניהול הנדל"ן Lianda Sifang, אמר כי התופעה של רכישת קרקעות יקרות על ידי חברות ממשלתיות משקפת את הראייה הנכוחה שלהן את שוק הנדל"ן בעתיד ומוכיחה כי לרוב חברות פיתוח הנדל"ן, ובמיוחד לחברות הממשלתיות, תזרים מזומנים מספיק, ולא חסר להן כסף.

על פי הנתונים המעודכנים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בעיריית בייג'ין, השקעות פיתוח הנדל"ן בבייג'ין גדלו בקצב מהיר בחודשים ינואר-פברואר. בחודשים אלה הושקעו 20.49 מיליארד יואן בפיתוח נדל"ן, צמיחה בשיעור 71% לעומת אותה תקופה אשתקד. גופי פיתוח נדל"ן עירוניים בבייג'ין השקיעו 2.7 מיליארד יואן, פי 3.7 מאותה תקופה אשתקד. נתנוים אלה מוכיחים שוב את התפקיד הראשי שממלאים תאגידים ממשלתיים בשוק הקרקעות.

יאנג שאופנג מסביר כי פיקוח על מחירי הקרקעות צריך להפוך לתנאי המקדים לבלימת מחירי הדירות. יש להאיץ את הפשרת הקרקעות ולהגביר את השקיפות במדיניות הקצאת הקרקעות, שכן אלה הצעדים החשובים ביותר בפיקוח על שוק הקרקעות בתקופה הקרובה.