תקוות רוכשי הדירות - לשכור

בשבוע שעבר פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את הנתונים הכלכליים לחודש נובמבר. לאחר תשעה חודשים רצופים שבהם נרשם מדד שלילי, סוף סוף רשם מדד המחירים לצרכן תנודה חיובית כפי שקיוו כולם. בחודש נובמבר עלה מדד המחירים לצרכן בשיעור של 0.6%. התנודה החיובית במדד היא עוד הוכחה להתאוששות הכלכלית של סין. אולם מתוך הנתונים הרבים הקשורים למדד, דלה כתבנו לא רק סימנים להתאוששות כלכלית אלא גם סוג של תקווה למי שאין בבעלותם בית.

על פי הנתונים האחרונים, מתוך שמונה סוגי המוצרים שנכללו בסקר, בשלושה חלה עלייה במדד המחירים ובחמישה חלה ירידה. בענף הדירות למגורים חלה ירידה של 1.2%. בשמיעה ראשונה המספרים האלה נשמעים לא הגיוניים. הרי בסוף השנה שעברה צנחו המחירים לקרקעית. כעבור שנה המחירים הרקיעו שחקים, ופתאום מחירי הדירות שוב יורדים?

^{סוכנות נדל"ן בבייג'ין. מחירי הדירות למכירה עולים ומחירי השכירות יורדים}

המומחים בלשכה לסטטיסטיקה כבר מזמן אמרו כמובן כי דירות הן מוצרים ברי קיימא שערכם יכול להעלות. גם במישור הבינלאומי עסקי הנדל"ן נכנסים תחת הקטגוריה של השקעות ולא תחת הקטגוריה של הוצאות. אולם כדי לסבר את האוזן, כדאי להזכיר שסעיף הוצאות הדיור במדד המחירים לצרכן כולל למעשה 5 מדדים: מחירי השכירות, מחירי השיפוץ והאחזקה, הוצאות המים, החשמל והגז, הוצאות ועד הבית ושיעור הריבית על המשכנתאות. על פי מה שמספרים הפקידים בלשכה לסטטיסטיקה, העלייה במדד המחירים לצרכן לחודש נובמבר נובעת בעיקר מעלייה בהוצאות הדיור ומוצרי המזון, ואילו העלייה היחסית בהוצאות הדיור נובעת במיוחד מעלייה במחירי המים, החשמל והגז. פירושו של דבר שאילולא העלייה במחירי המים, החשמל והגז, הירידה במחירי הדירות בנובמבר לא הייתה מסתכמת רק ב-1.2%. אם כך, אילו מחירים לא עלו, ואפילו ירדו בהשוואה לשנה שעברה? מדובר כמובן במחירי השכירות.

תיאורטית, התנודות בהוצאות הדיור אמורות לשמור על מגמה אחידה פחות או יותר עם התנודות במחירי הדירות, אז כיצד ייתכן שבמציאות הפער גדול כל כך? האחד שובר שיאים והאחר יורד? הסיבה לכך ברורה כשמש: כשהציבור רוכש דירה, הוא עושה זאת לשם השקעה, ולפיכך יש שפע דירות להשכרה, וההפרש בין מחירי הדירות להשכרה לבין מחירי הדירות למכירה הולך וגדל. הנתונים המספריים מראים כי בינואר עד אוקטובר השנה יחס המחירים בין דירה להשכרה לדירה למכירה עומד על 1 ל-434 באזור בייג'ין, ו-1 ל-418 באזור שנחאי, בעוד שעל פי אמות המידה הבינלאומיות יחס של 1 ל-300 נחשב לקו אדום. במלים אחרות, דירה למכירה אמורה לעלות לכל היותר פי 300 משכר הדירה החודשי שבה היא תושכר.

בשעה ששיעור הבתים הפנויים הגבוה, תזרימי הכסף הבלתי פוסקים וההתלהבות הספקולטיבית ברכישת דירות מעלים את מחירי הדירות למכירה, הם גם לוחצים מטה את מחירי הדירות להשכרה. זו בדיוק "התקווה" של מי שאין בבעלותם דירה עדיין. באינטרנט אפשר למצוא חדשות לבקרים שצף של קולות זועמים השוטחים קללות נמרצות לנוכח המצב, ובמידה לא מבוטלת של צדק. קללות נמרצות כל כך עשויות להעלות חיוך מתחת לשפם של סוחרי הנדל"ן, כי למי שלא יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה כבר מזמן אין חשק אפילו לקלל. מי שממשיכים לקלל הם בדרך כלל רוכשי דירות פוטנציאליים, וכשסוחרי הנדל"ן שומעים כל כך הרבה קללות, איך הם יכולים שלא לשמוח?

אבל אין מדובר רק בעליית מחירים. ככל שנבנות יותר דירות, הן נרכשות על ידי בעלי אמצעים, אולם למרות הביקוש הגדול בשוק, ככל שמחירי הדירות למכירה מתייקרים, שיעור הדירות הריקות הולך ונעשה גבוה יותר, ומחירי הדירות להשכרה הולכים ומוזלים. מי שלא יכול להרשות לעצמו לקנות דירה פשוט ישכור דירה.

ענף השכרת הדירות קשור כמובן גם בהתערבות ממשלתית. גם אם אי אפשר לקצוץ את ידיהם של כרישי הנדל"ן, צריך לפחות לפקח על בעלי הדירות הקטנים המשכירים את דירותיהם. למשל, כדאי לשקול קידום מדיניות שתיתן הנחות במסים הרלוונטיים ותעודד השכרת דירות לטווח ארוך או מדיניות שתגן על הזכויות והאינטרסים של הדיירים כאשר מתגלע סכסוך או יש הפרות חוזה.