צניחה בעסקאות נדל"ן בערים הגדולות

על פי דוח על מצב העסקאות בשוק הנדל"ן בשבוע האחרון שאותו מפרסם מכון המחקר China Index, ב-19-25 באפריל חלה ירידה במספר העסקאות בשוק הנדל"ן ב-21 מתוך 35 הערים שנבדקו. בעקבות יישום מדיניות הפיקוח על השוק, האווירה בשוק בערי המעגל הראשון הולכת ונעשית מתוחה מיום ליום ואילו בחלק מערי המעגל השני ממשיכה להירשם עירנות רבה בשוק.

עלייה במספר העסקאות בערי המעגל השני והשלישי

על פי נתונים סטטיסטיים של מכון המחקר China Index, בשבוע האחרון חלה צניחה רחבת היקף במספר העסקאות בערי המעגל הראשון. בהאנג-ג'ואו, בירת מחוז ג'ה-ג'יאנג, נרשמה הצניחה הגדולה ביותר, בשיעור 72.55%. מתוך 10 ערים שעמדו במוקד הבדיקה, ב-9 נרשמה ירידה בשטח הדירות שנמכרו במסגרת העסקאות וב-4 מערי המעגל הראשון נרשמה ירידה בכל ההיבטים הקשורים בעסקה. בשנג'ן חלה ירידה בשיעור 64%, בבייג'ין בשיעור 45%, בשנחאי 38% ובגואנג-ג'ואו נרשמה ירידה של 2% בלבד. עם זאת, במקביל נמשכת מגמת העירנות בעסקאות הנדל"ן בערי המעגל השני והשלישי. בחרבין, בהאיקואו, בדה-ליין ובצ'אנגשה דווקא נרשמה נסיקה בשטח הדירות שנמכרו בעסקאות הנדל"ן.

^{אור אדום להשתוללות בשוק הנדל"ן. מדיניות הפיקוח החדשה}

בסיכום המצב ב-35 הערים שנבדקו, נמצא שחלה ירידה מסוימת במחירי העסקאות ברוב הערים. ראוי לתת את הדעת כי בשנג'ן שבה חלה ירידה חדה יחסית בשטח הדירות שנמכרו בעסקאות, דווקא חלה עלייה של 12% במחיר הממוצע של כל עסקה.

אשר לשוני שהתגלה בין ערי המעגל הראשון והשני בעקבות מדיניות הפיקוח, אישים שונים בענף מציינים כי העובדה שהירידה שנרשמה בשטח הדירות שנמכרו בערי המעגל הראשון גבוהה בהרבה מערי המעגל השני ממחישה כי גל הפיקוח הזה מתמקד בראש ובראשונה בביקושים לדירות מגורים להשקעות ובספוקולציות שנעשות בענף. במקביל, בשל מחירי הדירות הגבוהים בערי המעגל הראשון, מידת הרגישות של השוק למדיניות הפיקוח גבוהה מבערי המעגל השני והשלישי, ובמקומות אלה השוק נוטה להיות מובל על ידי מצבי רוח הרבה יותר בקלות מבמקומות אחרים.

בערים רבות נרשמה ירידה במספר העסקאות אך לא במחירים

נכון לעכשיו, בערים רבות ניכרת ירידה חדה יחסית בשטח הדירות הנמכרות, אולם במחירי העסקאות נרשמה יציבות יחסית, ובערים מסוימות נרשמה אפילו עליית מחירים. מצב זה, שבו מספר העסקאות בשוק יורד אך לא מחירן מצביע על כך שנוצר מצב שבו השוק עומד מהצד וממתין לראות מה יהיה בהמשך.

החל ב-14 בחודש התפרסמה שורה של צעדי פיקוח על ענף הנדל"ן: ב-15 בחודש פרסם משרד הקרקעות והמשאבים של סין את תכנית הקצאת הקרקעות לשנה החדשה, ועל פיה יוגדל באורח ניכר השטח המוקצה לבניית דיור ציבורי ולדירות המיועדות למשפחות מהמעמד הבינוני והנמוך. מיד אחר כך הודיע משרד הבינוי והשיכון על הגברת הפיקוח על שוק הנדל"ן ועל הכנסת שיפורים במערכת המכירות של דירות מקבלן. במקביל, האיצו פתאום כל הבנקים המסחריים את מדיניות היד הקמוצה על אישור משכנתאות לדירות יד שנייה.

צ'ן גוּאוֹצ'יאנג, ראש מכון המחקר לנדל"ן באוניברסיטת פקין, ציין בריאיון לכתבנו כי עוצמת מדיניות הפיקוח על השוק חסרת תקדים, ויש לה השפעה חיובית ומכווינה על הלכי הרוח בציבור ועל הציפיות שלו. כך יש תקווה שמחירי הדירות ישובו לרמה סבירה, אבל נכון לעכשיו אי אפשר לכמת במדויק את ההשפעה שתיצור המדיניות הזאת על מספר העסקאות בענף ועל מחירי הדירות בשוק. לכן אי אפשר לומר בפשטות כי השינוי הנוכחי בשוק הוא הוא נקודת המפנה בשוק הנדל"ן. כיצד אפוא יתנהג השוק בעתיד? כדי להשיב על השאלה יש לבחון מה יהיו הכיוונים של מדיניות הפיקוח בעתיד ואת תוצאות אכיפתה בהווה.