הקשר בין עיור ומחירי דירות

הכלכלן הסיני סיֶה גוּאו-ג'וֹנְג טוען כי בניגוד לדעה הרווחת, תהליך העיור בסין איננו הגורם לעלייה המטאורית במחירי הדירות במדינה וכי אין בהכרח קשר בין השניים. סיֶה שולל את טענתם של גורמים רבים בשוק הנדל"ן כמו סוכנויות התיווך, יזמים, משווקים ואפילו פקידים בכירים בהנהגה הסינית שמקשרים בין מגמת העלייה במחירי הנדל"ן ובין תהליך העיור. הם סבורים כי נסיקת המחירים בשוק היא בלתי נמנעת שכן סין עדיין נמצאת בשלבים הראשונים של תהליך העיור וכשאוכלוסיית הערים תלך ותגדל הביקוש לדירות יעלה בהתאמה. סיֶה סבור כי מדובר למעשה בהונאה שמטרתה למשוך יותר ויותר משקיעים לשוק.

אם בוחנים את המגמות בשוק הנדל"ן בארה"ב, אירופה ומדינות מפותחות אחרות בהן תהליך העיור נמצא כבר בסיומו, מגלים כי הסיבה העיקרית להתייקרות במחירי הדיור נובעת מהמחסור בקרקעות בערים. אם לתחילתו של תהליך העיור במדינות אלה היתה איזושהי השפעה על המחירים בשוק הנדל"ן, היא כלל איננה משתווה לזו שנצפית כיום בסין. 

^{המהגרים שעוברים לערים הגדולות אינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה}

סיֶה טוען כי הרוב המוחלט של המהגרים שעוברים להתגורר בערים מרוויחים משכורות נמוכות שלא מאפשרות להם לרכוש דירה בעיר. מכאן שהטענה כי הביקוש לדירות ילך ויגדל בעתיד ויביא בהכרח לעלייה במחירים היא טענה מופרכת וחסרת בסיס. יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מכך שמעמד הביניים בסין הולך וגדל ואיתו עולה גם הביקוש לדירות בערי המעגל הראשון במדינה.

משמעותו של תהליך העיור אינה מסתכמת רק בהגירה שגורמת לשינוי פיסי מבני בשיעור האוכלוסיה המתגוררת בערים, היא כוללת גם שינוי אופי ומבנה היישוב מצורה כפרית לעירונית. אם אכן יש קשר בין תהליך ההגירה לערים ובין התייקרות מחירי הנדל"ן, כפי שאותם גורמים בשוק טוענים, על מקבלי ההחלטות בסין להשקיע יותר משאבים בלהפוך יישובים כפריים לערים ובמקביל גם לתכנן ולהקים ערים חדשות, תוך התחשבות בתנאים הייחודיים של המדינה. צמצום הפער בין הערים לאזורים הכפריים יביא לירידה בכמות המהגרים לערים הגדולות במדינה, מה שיוביל בהכרח לבלימתה של עליית מחירי הדיור.